[실전재테크]'배당 파티' 리츠, 10·15대책 덕보나?…금리하락 타고 외국인·기관도 '사자'

서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶는 10·15 대책으로 주택 시장에 정책적 압박이 강해진 가운데, 세금·대출 규제에서 비교적 자유로운 리츠(REITs·부동산투자회사)가 대안 투자처로 부상하고 있다. 리츠는 부동산 임대수익을 기반으로 하는 상품으로, 강화된 주택 규제 속에서 안정적인 이자형 자산으로 재평가되고 있다.

최근 글로벌 금리인하 기조는 리츠 매력을 한층 더 높이고 있다. 미국 연방준비제도(Fed)는 지난달 기준금리를 0.25%포인트 인하하고 양적긴축 중단까지 시사했다. 이로 인해 한국은행의 추가 인하 가능성도 커진 상황이다. 이런 분위기를 선반영해 금리가 빠르게 낮아져, 은행은 물론 2금융권까지 연 2%대 예금 상품이 대부분을 차지하고 있다. 이자 수익을 기대하기 어려워진 '예테크족'(예금+재테크족)들은 연 7%대 배당금을 지급하는 고배당 자산으로서 리츠를 다시 살펴보고 있다.

22일 한국리츠협회에 따르면 지난달 말 기준 운용 중인 리츠는 431개, 운용자산(AUM)은 113조9500억원에 달한다. 이 가운데 상장 리츠는 25개로 시가총액은 8조9367억원, 운용자산은 27조4704억원이다. 지난해 기준 운용 중인 리츠의 평균 배당수익률은 5.7%, 상장리츠의 평균 배당수익률은 7.5%로 집계됐다. 예금금리와의 격차가 커질수록 리츠를 비롯한 배당형 상품으로 자금 이동이 빨라질 전망이다.

외국인과 기관의 매수세도 강해졌다. 9월 한 달간 외국인은 주요 상장 리츠를 264만주 순매수하며 8월(413만주)에 이어 두 달 연속 '사자' 기조를 유지했다. 기관도 650만주 이상을 사들였다. 금리 인하 국면에 따른 '배당형 상품 선호' 현상이 외국인·기관 자금을 끌어들이고 있는 것으로 보인다.

이경자 삼성증권 리서치센터 대체투자팀장은 최근 보고서에서 "올해 리츠 업계는 금리 인상 국면을 지나, 하락 국면을 받아들이고 있다"며 "변동금리 구조이거나 회사채 활용도를 높일 수 있는 대형 리츠들은 금융 비용 하락이 배당 상승으로 나타나고 있다"고 분석했다.

운용자산 2조6000억원 규모의 롯데리츠는 지난달 회사채 수요예측에서 금리가 2.997%에 결정돼 3% 아래로 떨어졌고, 삼성FN리츠도 삼성생명이 보유한 잠실빌딩 매입을 위한 회사채 발행을 추진하며 조달금리를 6.9%에서 3.9% 수준으로 낮췄다. 리파이낸싱 효과로 이자 비용이 절반 가까이 줄었다. 이 덕분에 삼성FN리츠는 올해 4월 결산 기준 주당배당금(DPS)을 6% 인상하고, 배당수익률 가이던스를 5.3%에서 5.5%(공모가 기준)로 상향했다. 이 팀장은 "금리 하락은 리츠의 조달비용을 직접 낮추며 배당수익률 상승으로 이어지는 공식을 현실화하고 있다"고 설명했다.

최근에는 금리 안정세와 함께 리츠들이 자산을 매각해 수익을 현실화하고 주주에게 환원하는 움직임도 확산하고 있다. 신한서부티엔디리츠는 2023년 저가에 매입했던 나인트리 동대문을 매각해 확보한 자금으로 마포 신라스테이 인수를 추진 중이며, 매각 차익의 상당 부분을 주주에게 돌려줄 계획이다.

국내 리츠 시장에서는 배당률 7~9%대 고배당 리츠들이 두드러진다. NH올원리츠(9.5%), 미래에셋글로벌리츠(9.4%), KB스타리츠(9.0%), 이지스밸류플러스리츠(8.2%), 제이알글로벌리츠(7.8%) 등이 대표적이다. 삼성증권이 예상한 올해 배당수익률은 평균 6.5% 내외다. 예금금리 대비 두 배 이상 높다. 이 팀장은 "내년 업계 전반의 배당 상승이 예상된다"고 밝혔다.

시가총액 1조원 이상 대형 리츠 중에서는 롯데리츠가 가장 안정적인 흐름을 보인다. 올해 들어 주가가 27%(지난 20일 기준) 상승하며 주요 상장 리츠 가운데 가장 높은 수익률을 기록했다. SK리츠도 같은 기간 15.3% 올랐다. SK리츠는 최근 SK판교 오피스 3607억원 편입 추진을 공시했다. 별도 유상증자 없이 차입과 자산 매각으로 매입 재원을 확보해 부채비율(LTV)을 60% 안팎으로 유지하고 있다. 주요 임차인인 SK텔레콤(AAA급 신용등급) 덕분에 조달금리도 3% 내외로 안정적이다. 물류전문 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 같은 기간 5.2%의 수익률을 냈다.

시총 1조원 미만 리츠 중에서는 코람코더원리츠의 주가가 올해 들어 62.8% 상승하며 국내 상장 리츠 중 최고 수익률을 기록했다. 주가 급등 배경에는 임차인인 하나증권의 매수선택권(콜옵션) 행사 기대감이 자리하고 있다. 시장에서는 리츠 청산 가능성까지 거론된다. 하나증권은 다음 달 16일부터 한 달간 서울 여의도 하나증권빌딩을 우선 매수할 수 있다. 감정가와 제시가 중 높은 금액으로 매입이 이뤄진다. 하나증권이 실제 매입에 나설 경우 리츠는 청산 또는 특별배당을 통해 투자자에게 차익을 돌려주게 된다. 매각가격이 평당 3200만원일 경우 주당 순자산가치(NAV)는 8600원대다. 현 주가 대비 30% 이상 상승 여력이 있는 것으로 추산된다. 반대로 매수권이 행사되지 않으면 리츠 청산 기대가 사라져 주가 조정이 불가피하다. 시장은 매수권 행사 가능성에 무게를 두고 있다.

디앤디플랫폼리츠(15.8%), 한화리츠(15.5%), 이리츠코크렙(14.7%)도 두 자릿수 수익률을 냈다. 이리츠코크렙은 지난해 10월 주주 반발로 유상증자를 철회했지만, 이후 재무구조를 보수적으로 관리하며 신뢰 회복에 나서고 있다. 보유 자산 5곳 모두 서울과 수도권 역세권에 위치해 활용도가 높고 2018년 상장 당시보다 자산 가치가 20% 이상 상승했다.

리츠는 부동산 임대수익을 배당 형태로 투자자에게 분배하는 구조라 금리 변화에 민감하다. 금리가 내리면 이자 비용이 줄고 자산가치가 높아져 배당 여력이 커지지만 반대로 금리가 오르면 조달 비용이 늘어 수익률이 떨어진다.

정부는 시중 유동자금을 흡수해 생산적인 부문으로 돌리기 위해 리츠 혜택을 대폭 늘릴 방침이다. 국토교통부는 지난해 6월 '리츠 활성화 방안'을 내놓은 데 이어 같은 해 10월 규제 완화를 담은 '부동산투자회사법' 시행령 개정안을 입법 예고했고, 내달 시행을 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 리츠는 데이터센터, 인프라 시설, 주택저당증권(MBS) 등으로 투자영역이 넓어져 고수익 자산에 접근할 수 있게 된다. 준법감시인 의무화와 공시 강화로 투명성도 높아진다.

올해 하반기에는 흥국리츠, 하나금융리츠 등 신규 상장도 예정돼 있어 리츠 시장 외연이 한층 넓어질 전망이다. 업계 관계자는 "리츠는 단순한 부동산 간접투자가 아니라 금리 사이클에 올라탄 배당형 자산"이라며 "투자자 입장에선 단순히 배당률이 높은 종목보다 실제 현금흐름이 얼마나 안정적인지를 확인해야 한다"고 말했다.