[집테크]서울 아파트, 공급 감소보다 편중이 문제다

최근 주택시장이 심상치 않다. 올해 상반기 일부 지역의 과열로 정부가 금융 규제와 공급 대책을 잇따라 내놨다. 그러나 서울 성동·송파·광진, 경기 분당·과천 등 주요 지역의 상승세는 오히려 확산하고 있다. 수도권 주간 상승률을 보면 규제지역 내 초고가 아파트의 오름세는 다소 진정됐지만, 한강변 중·고가 단지와 경기도 한강 이남 지역으로 상승세가 번지고 있다.

경기 침체에도 불구하고 수도권 일부 지역의 과열이 계속되는 가장 큰 이유로는 서울의 공급 부족, 그중에서도 내년부터 본격화되는 신축 아파트 입주물량 감소가 꼽힌다. 과연 내년부터 서울 아파트의 공급 절벽이 현실화하는 걸까.

전국적으로 아파트 입주 물량은 올해를 정점으로 감소한다. 내년 전국 입주 물량은 21만6000가구로 10년 평균(35만9000가구)의 약 60% 수준에 불과하다. 서울도 최근 3년간 착공 부진의 여파가 본격화되면서 내년 이후부터는 입주 물량이 줄어든다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9000가구인데 이 중 임대를 제외한 분양 물량은 1만7000가구 정도다. 실질적인 시장 공급력은 더욱 제한적일 걸로 보인다.

단순한 공급 감소보다 편중이 문제다. 서울의 입주 계획(분양)을 살펴보면 강남권에 집중돼 있다. 올해 하반기부터 2027년까지 서초구는 7475가구로 가장 많고, 동대문구 5370가구, 송파구 4831가구 순이다. 강남 3구의 물량을 합치면 전체의 약 3분의 1을 차지하는 반면 중·중랑·도봉구 등 외곽 주거지는 사실상 신규 입주가 없다. 종로·관악·금천구의 분양 입주 물량은 전무하다.

현재도 서울의 평균을 끌어올리는 것은 신축 단지와 일부 정비사업이 활발한 강남·서초·송파·성동·마포 등 소수 지역뿐인데, 내년부터는 이들 지역의 신축 비중이 더 커진다. 대부분의 자치구는 입주 공백기로 진입하면서 지역 간 주거 격차가 심화할 가능성이 높다.

이 같은 편중은 시장 안정에 오히려 부작용을 초래할 수 있다. 강남 3구와 성동·용산 등은 신축 입주가 이어지며 주거 환경이 개선되고 전세·매매 거래가 활발해질 가능성이 크다. 그러나 입주가 거의 없는 지역은 노후 주거 비중이 높아지고 전세 공급이 부족해질 수 있다.

이제 공급 정책의 초점은 단순한 양적 확대에서 나아가 지역 간 균형 있는 공급 구조로의 전환이 필요하다. 서울 전체 입주량이 일정 수준을 유지하더라도, 특정 지역에만 몰리면 일부 지역에만 수요가 쏠리면서 주택 시장이 불안정한 상황은 지속될 수 있다. 정부의 공급대책이 인허가 속도를 높이더라도, 실제 입주까지는 최소 3~4년 이상이 걸리는 만큼 입주 물량 감소는 예정된 현실이다. 2028년 이전까지 공급 회복을 기대하기는 쉽지 않다.

집값 안정의 중심에는 서울의 주택 공급이 있다. 핵심은 양이 아니라 어디에, 어떤 주택을 공급하느냐다. 정부의 주택정책이 강남 3구 등 핵심지역 중심에서 벗어나, 모든 지역의 재생과 재건축이 함께 이루어져야 하는 이유다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원