후순위 임차인도 구제받는다…서울시, 청년안심주택 제도 손질

최근 대규모 보증금 미반환 사태로 피해를 본 청년안심전세주택 임차인들이 구제 받을 길이 열렸다. 선순위 임차인뿐만 아니라 후순위 임차인도 전세 사기 피해자 인정을 받고 오는 12월부터 순차대로 보증금을 돌려받게 될 전망이다. 서울시는 추가 피해 양산을 막고자 사업자에 대한 재무 안전성 검증에 나서는 등 청년안심주택 제도에 대한 대대적인 손질에 나서기로 했다.

시는 이 같은 내용이 담김 청년안심주택 임차인 보호 및 재구조화 방안을 2일 발표했다. 이번 대책에는 임차인 보호를 강화하고 사업자에 대한 재정 지원을 확대한 한편 정부에 제도 개선 협조를 촉구하는 등 총 3가지 방안이 담겼다.

청년안심주택은 서울시와 민간 사업자가 청년·신혼부부 주거 부담 완화를 목적으로 공급하는 임대주택이다. 총 80개소(2만6654가구)가 운영 중이며 보증금 미반환 사태가 불거진 곳은 민간 사업자 물량인 4곳(잠실센트럴파크·사당동코브·쌍문동 에드가쌍문·구의동 옥산그린타워) 296가구다.

우선 시는 선순위뿐만 아니라 후순위 임차인에도 보증금을 선지급하기로 했다. 후순위 임차인은 국토부로부터 전세피해자를 확정받으면 SH를 통해 12월부터 보증금을 돌려받을 수 있다. SH가 임차인으로부터 피해주택 우선매수권을 양도받고 보증금을 반환한 뒤 추후 경매를 통해 자금을 회수하는 구조다. 지원 대상은 잠실 (7가구), 사당동(85가구), 구의동(56가구) 사업장에 거주하는 임차인이다.

선순위 임차인은 신한은행과 보증금반환채권 양수 계약을 통해 오는 11월부터 보증금을 지급받을 수 있다. 신한은행이 임차인에게 보증금반환채권을 양수받고 서울시로부터 받은 예산을 임차인에게 돌려주는 구조다. 이후 신한은행은 경매를 통해 회수한 보증금을 서울시에 반환한다. 시는 선지급 보증금 예산 확보를 마쳤다. 잠실 사업장 127명, 쌍문 사업장 임차인 13명이 지원 대상이 될 예정이다. 임차인들은 청년안심주택 종합지원센터를 통해 지원 자격 대상을 확인한 뒤 신한은행 서울시청점으로 반환 신청을 받으면 된다.

다만 후순위 임차인 가운데 최우선변제 임차인에 속하는 잠실 사업장 1가구와 구의동 사업장 18가구는 선순위 임차인과 동일한 방식으로 12월부터 보증금을 돌려받는다.

시는 청년임대주택 사업자에 대한 재정 지원도 대폭 늘리기로 했다. 높아진 PF 이자율 등을 견디지 못하고 파산 위기에 내몰린 사업주들이 속출하면서 보증금 미반환 피해로 이어졌다는 판단에서다.

우선 토지비는 전체 20% 범위에서 최대 100억원까지 금리 2% 수준으로 융자를 지원할 방침이다. 또한 기존에 없던 '분양'주택 유형을 30%까지 허용해 사업성을 높이기로 했다. 예컨대 기존에는 SH가 청년안심주택의 30%를 선매입했다면 앞으로는 이 중 일부를 분양으로 돌리겠다는 계획이다.

또한 현행 최대 240억원에 대해 2% 건설자금을 이차보전 하던 것을 최대 480억원까지 늘리기로 했다. 금리변동 등 외부 변수에 사업주가 타격을 입는 것을 막기 위한 취지다.

보증금 미반환 사태가 추가로 발생하지 않도록 사업주에 대한 재무 건전성도 4단계에 거쳐 검증할 방침이다. 공공지원민간임대주택 운영위원회를 통해 예비검증 단계에서는 사업구조와 자금조달계획을 살펴보고 본 검증에서는 재무 안전성을 따져본다. 최종검증에서는 임대보증 가입 가능성을 살펴본 뒤 매년 결산자료를 제출받아 운영실태를 검증하는 방식이다.

시는 사업 구조 안정화를 위해 청년안심주택과 관련한 제도 역시 대대적으로 손보기로 했다. 제도가 안정적으로 운영되기 위해 필수적으로 개선될 필요가 있는 법령 등에 대해 정부에 개정을 촉구하고 나섰다.

가장 핵심이 되는 내용은 보증보험 가입 기준을 완화하는 조치다. 지난 6월부터 임대사업자가 아닌 HUG(주택도시보증공사)가 직접 감정평가를 의뢰하는 제도가 시행되면서 감정평가액이 종전 대비 20%까지 낮게 산정돼 담보인정비율(LTV) 기준 미충족으로 보증보험이 거절되는 사태가 발생해서다. 이에 시는 보수적인 LTV 산정 기준을 완화하고 보증보험 갱신 시 종전 감정평가를 참고할 수 있도록 정부에 제도 개선을 요청했다.

또한 보증보험 가입 시점을 준공 전에서 준공 후 임차인 모집 전으로 가입 시점 조정을 추진한다. 시행사가 자금 조달을 위해 토지를 신탁사에 맡기는 '책임준공형 관리형 토지신탁' 사업장은 준공 전 보험이 가입되지 않는다는 점을 고려했다. 보증보험 갱신을 앞두고 발생하는 어려움을 해결하고자 10년간 안정적인 보증보험 유지가 가능한 상품 개발도 요청할 예정이다.

이외에도 공공임대 매입비를 기본형 건축비의 80%로 전환하고 임대사업자 등록시 재무제표 등 건전성을 확인할 수 있도록 법령 개정도 정부에 요청했다.

오세훈 서울시장은 "청년안심주택 임차인의 즉각적 구제와 제도적 한계를 근본적으로 개선해 청년안심주택을 말 그대로 청년들이 안심하고 살 수 있는 주거모델로 발전시키겠다"며 "서울시 차원의 재정지원과 임차인 보호만으로는 한계가 있는 만큼 정부가 제도 개선에 신속히 협력해 주기를 강력히 요청한다"고 덧붙였다.