빌라·오피스텔 공급 확대 추진…오세훈 "민간임대 규제와 전쟁"[부동산AtoZ]

서울시가 빌라·오피스텔 등 비아파트 민간 임대주택 공급 확대에 나선다. 건축 규제를 풀고 인허가 기간을 줄여 공급 속도를 높인다. 비아파트 시장으로 투자를 유도해 청년과 신혼부부 등의 주거 불안을 해소하겠다는 취지다.

시가 1일 발표한 등록임대주택 활성화 방안에는 건축규제 완화, 임대·임차인 행정지원, 금융지원, 제도개선 정부 건의 등 4가지 갈래의 지원책이 담겼다.

오세훈 서울시장은 "민간임대규제와의 전쟁에 나서겠다. 비아파트에도 양질 투자가 이뤄지도록 여건을 마련해 무너진 시장을 되살리고 청년, 1~2인가구 등을 위해 주거사다리를 다시 세우겠다"고 말했다.

이번 활성화 방안은 비아파트 임대 물량을 확보하는 것이 목표다. 2022년 전세사기 등이 잇따라 발생하면서 비아파트 착공 물량은 2015년 3만6000가구에서 2020년 1만5000가구, 지난해 2000가구로 급감했다. 그러나 대학생, 사회초년생, 방문 외국인 등 수요는 많아졌다. 현재 시에 등록된 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차시장의 20%를 차지한다. 다세대·다가구 주택과 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다.

오 시장은 정부의 민간 임대 사업자 규제 정책이 민간 임대 시장을 위축시키고 있다고 진단했다. 그는 "민간 다주택자와 임대사업자를 구분하지 않은 조치로 이대로라면 사업자 공급 기반이 줄어들고 임차인 선택지도 좁아질 수밖에 없다 "며 "임차해야 하는 집은 여러 채 가진 사람이 공급할 수밖에 없는데 이번 정부는 집을 여러 채 가진 사람을 죄악시하고 있다. 다주택자와 임대사업자의 개념은 명확 구분을 해야 한다"고 지적했다.

오 시장은 이어 "자금 여력이 있어도, 심지어 (민간 임대 시장에) 외국자본까지 들어오려고 하는데 돈을 움켜쥐고 사업 기회를 보던 사업자조차도 현 정부 들어서는 낭패 본다는 판단에 투자를 꺼리고 있다"며 "비아파트는 인허가부터 착공까지 정비사업만큼 오래 걸리지 않는다. 민간임대 시장에 자금이 들어올 수 있도록 물꼬를 틀 것이고 정부에도 도와달라고 요청하겠다"고 말했다.

먼저 시는 내년 1월부터 오피스텔 접도 기준을 기존 20m에서 12m로 완화했다. 간선변에서만 건축이 가능했지만 앞으로 보조간선변까지 건축할 수 있는 면적이 커지게 됐다.

오피스텔 건축 때 건축위원회 심의 대상도 '30실 이상'에서 '50실 이상'으로 완화한다. 31~49실 중소규모 오피스텔도 심의 없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다. 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화, 도시형생활주택 층수를 1개층에서 2개층까지 완화할 수 있는 방안 등도 정부에 건의한다.

'신속 인허가 협의체'로 지자체 간 분쟁을 줄이고, 인허가 기간을 단축한다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩해 적용한다.

이달 말부터 전세사기 예방을 위한 'AI 위험분석 리포트'도 제공한다. 집 주소를 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부, 위반건축물 여부 등을 알려준다. 임대인이 개인정보 제공에 동의하면 DSR이나 주소이전 횟수, 연체 이력, 채무불이행 현황 등도 알 수 있다. 임대차 분쟁을 예방하기 위한 임대 가이드라인을 만들고, 사업자 고충 등을 청취하는 민관협의회도 정례 운영한다.

기업형 민간임대 사업자 시장 참여를 유도하기 위한 금융지원도 강화한다. 시는 사업자의 초기 출자금 부담을 줄이기 위해 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자 비율 감소분(14%→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원한다. 민간임대리츠 대출이자 중 2%는 이차보전해 안정적인 운영도 돕는다. 2022년 이후 공사비가 급증하면서 올해 리츠를 활용한 임대 공급량은 0건으로 집계됐다.

오 시장은 "서울주택진흥기금 조례가 시의회에서 통과됐고 다음 달까지 기금 운용계획안을 수립해 연말 전 심의를 의결하면 준비를 마치게 된다"며 "세부 지침 통과 전이지만 희망 사항은 초기출자금 3% 내외에서 사업장 규모에 따라 탄력적으로 지원하는 것"이라고 설명했다.

정부에 민간임대 관련 규제 완화도 건의한다. 지난달 시는 민간임대사업자를 위한 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화, 비아파트 합산 배제 공시가액 기준을 상향하는 방안, 6년 임대 사업자도 장기보유 특별공제를 부여하는 내용의 세제 혜택 조정을 건의한다.

다만 이번 활성화 방안에 공급 목표치 등은 제시되지 않았다. 이에 대해 오 시장은 "목표치는 정부가 얼마나 도와주느냐에 달려있다. 목표를 수치로 제공하는 것은 한계가 있다"며 "제도적인 접근은 정부로부터 시작되고 국회 법 통과 등이 필요하다. 국토부가 시행령 등 각종 지침을 마련해야 하는 사안"이라고 말했다.