[집테크]마성(마포·성동)의 매력을 잡을 수 있는 정책

올해 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 송파·서초·강남구 순이다. 한국부동산원 통계에 따르면 연초부터 지난달까지 강남3구 누적 집값 상승률은 10%를 넘었으며, 특히 송파구는 13.09%를 기록했다. 연초 20억원에 거래되던 아파트가 불과 8개월 만에 2억6000만원 이상 올랐다는 것이다. 송파구의 연간 평균 종합소득금액은 5320만원(2023년 국세청 기준)이다. 자산 가치의 상승 속도가 근로소득 증가를 크게 앞지르고 있다.

성동(9.19%), 마포(7.65%), 용산(6.97%) 등 이른바 '마용성' 지역도 뚜렷한 상승세를 보였다. 특히 성동구는 6·27 대책 이후에도 3.59% 추가 상승하며 금융 규제 속에서도 전국 최고 상승률을 기록했다. 글로벌 경기 둔화, 전국적인 부동산 침체, 강도 높은 규제에도 불구하고 강남3구와 마용성은 여전히 강세를 이어가는 몇 안 되는 지역이다.

현재 강남3구와 용산구는 전국에서 유일하게 투기·투기 과열·조정대상 지역으로 지정돼 있고 지난 3월부터 9월 말까지 전 구역이 토지거래허가구역으로 묶였다. 과거 해제 시점마다 실거래가가 급등했던 경험을 고려하면 이달 말에도 재지정 가능성이 크다는 전망이 나온다. 더구나 9·7 공급대책으로 토지거래허가구역 지정 권한이 서울시장뿐 아니라 국토교통부 장관에게까지 확대되면 마포·성동까지 확대 지정될 수도 있다.

'마용성'이 주목받는 이유는 간단하다. 강남과 도심 사이에 위치해 업무지구 접근성이 뛰어나다. 서울숲·경의선숲길 등 주거 쾌적성까지 갖췄다. 한강을 사이에 두고 강남권역을 바라보는 '마성'의 입지적 장점을 갖고 있는 것이다.

다만 마용성 각각의 지역적 특성이 있다. 성동구는 성수·옥수·금호동 등 한강변 초고가 단지가 시세를 견인한다. 성수동 신축 고층 아파트는 3.3㎡당 2억원을 웃돌고, 옥수동 한강변도 8000만~9000만원대에 거래된다. 반면 비 조망권 소규모 구축은 2000만~3000만원대에 시세가 형성돼 동별 가격 차이가 5배 이상 벌어진다. 한강 조망 여부에 따른 격차만 해도 약 1.7배다.

마포구는 합정·상수·망원 일대의 트렌디한 주거지, 아현·염리의 재개발 대단지, 상암·공덕의 중대형 아파트가 공존한다. 실수요가 집중된 아현·애오개·이대역 일대 신축 아파트가 가격 상승을 이끌고 있지만, 전체적으로는 아현 12억~13억원, 상암 10억~11억원, 망원 11억원 내외로 형성돼 구 전역의 가격대가 11억~13억원 범위에 고르게 분포한다. 성동구처럼 초고가 단지가 평균을 끌어 올리는 구조가 아니라, 전반적으로 비교적 평준화된 가격 흐름을 보인다.

이 차이는 앞에서 언급한 행정구역 단위의 일괄 규제가 실제 시장에서 제대로 작용할 수 있을지 의문을 남긴다. 토지거래허가구역으로 일괄 지정하는 것에 대한 부작용을 최소화하면서 유효한 정책 효과가 나타날 수 있을지 잘 따져볼 필요가 있다는 뜻이다. 특히 성동구와 마포구의 정비사업은 동북권과 서북권의 실수요자가 원하는 주택 공급에 결정적인 역할을 하는 만큼 수요와 과열될 여지도 있다. 적절한 규제와 규제 기간 속도감 있는 적절한 공급으로 단기와 장기 주택 수급의 균형을 맞추는 전략이 필요하다.

결국 '마성'의 규제는 단순한 가격 안정 대책이 아니라 장기적인 주택 공급 기반과 직결된 문제다. 단기 과열을 진정시키더라도 공급과 연계하지 않으면 수요자들의 불안 심리로 시장 왜곡이 장기간 이어질 수 있다. 지금 필요한 것은 단순 규제 확대가 아니라, 지역적 특성을 반영한 정밀한 접근이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원