서울 경매 낙찰가율 4년만에 최고…토허제 피해 경매로[부동산AtoZ]

지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 이후 최고치를 기록했다. 토지거래허가구역 규제가 서울 전역 등으로 확대되면서 경매로 투자수요가 쏠렸다.

4일 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%를 기록해 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높았다.

특히 12월 서울 아파트 낙찰가율은 석 달 연속 100%를 넘기며 2022년 6월 이후 최대를 기록했다. 서울 아파트 경매는 집값이 급등했던 2021년 낙찰가율 100%를 넘었다가 이후 집값이 하락하며 2023년에는 낙찰가율이 평균 82.5%까지 하락했고, 2024년에 92.0%까지 반등했다. 지난해 다시 5.3%포인트 상승했다.

6·27대책 등 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 집값 상승세가 지속되면서 경매 시장도 달아오른 것이다. 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고, 관할 구청의 거래 허가를 받지 않아도 되고 갭투자도 가능한 경매로 투자자들이 몰렸다.

서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 9월과 10월에는 8000건을 넘다가 10·15대책 이후 급감해 10월 3283건, 11월은 2786건(해제 거래 제외)으로 줄어들었다. 반면 경매 낙찰가율은 지난해 9월 99.5%에서 10월 들어 102.3%를 기록한 뒤 지난해 12월까지 석 달 연속 100%를 돌파했다. 지난해 12월 낙찰가율은 102.9%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 반에 가장 높았다.

경매 시장이 과열되면서 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수 비율)도 높아졌다. 지난해 경매 법정에서 입찰된 물건 2333건 가운데 절반에 가까운 49%(1144건)가 낙찰됐다. 2021년(73.9%) 이후 최고치다. 물건당 평균 응찰자 수는 8.19명으로, 2017년(8.72명) 이후 8년 만에 가장 많았다.

구별로는 강남권과 한강벨트 아파트 쏠림 현상이 두드러졌다. 서울 25개 구 가운데 낙찰가율이 100%를 넘은 곳은 총 9곳으로, 이중 성동구(110.5%)가 최고를 기록했다. 성동구는 지난해 구별 매매가 상승률도 1위다. 이어 △강남구 104.8% △광진구·송파구 102.9%로 뒤를 이었다. 영등포구(101.9%), 동작구(101.6%), 중구(101.4%), 마포구(101.1%), 강동구(100.7%)도 낙찰가율이 100%를 넘었다.

물건별 낙찰가율 상위 10개 단지도 대부분 강남 3구와 한강벨트 아파트가 차지했다. 지난해 낙찰가율 최고 단지는 11월24일 경매에 부쳐진 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡로, 40명이 경쟁한 끝에 감정가 8억3500만원의 160.2%인 13억3750만원에 낙찰됐다.

두번째로 높은 단지는 지난해 9월 30일 낙찰된 서울 강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡로 감정가(34억원)보다 18억원 이상 높은 52억822만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 153.2%다. 지난달 1일 입찰한 서울 성동구 성수동2가 청구강변아파트 전용 60㎡는 성수전략정비구역 개발 호재로 감정가(18억2900만원)의 150.6%인 27억5500만원에 낙찰됐다.