현대차 GBC 49층·3개동으로 짓는다…공공기여 늘리고 2031년 준공(종합)[부동산AtoZ]

서울시와 현대차가 삼성동 한국전력 부지에 조성하는 GBC(글로벌비즈니스콤플렉스)를 최고 49층, 3개동으로 짓기로 했다. 공공기여액은 10여년 전 책정했던 규모보다 2000억원 이상 늘어난 2조원 수준으로 늘렸다. 일부 교통개선대책을 추가로 부담하는 한편 서울광장 2배 넓이 녹지공간을 만들기로 했다.

서울시는 이러한 내용을 담은 GBC 사업 추가협상을 지난달 30일 마쳤다고 6일 밝혔다. 앞서 현대차그룹이 최고층수 등 사업계획을 바꾸면서 인허가권을 쥔 서울시와 회사 측은 추가로 협상을 진행해왔다.

GBC 사업은 코엑스 맞은편에 현대차그룹 신사옥 등을 짓는 프로젝트다. 현대차그룹은 2014년 옛 한전부지를 10조5500억원에 매입했다. 2016년 서울시와 사전협상을 거쳐 최고 105층 높이 업무·호텔·문화 복합시설을 짓기로 했다. 이후 군 작전 제한 사항과 대내외 여건 변화 등으로 현대차그룹은 지난해 2월 GBC를 54층 높이의 3개동으로 건립하는 내용의 변경계획을 제출했다. 이후 도시·건축·교통·공공기여 등 분야별 논의를 거쳐 최종 협상을 마무리했다.

서울시 관계자는 "현대차에서 변경 계획 제출 당시 54층으로 제안했지만, 오피스와 로비층 등 층고가 상향되는 등 설계가 구체화하면서 층수가 조정된 것이고 높이계획(242m)은 동일하다"고 설명했다.

GBC에는 사옥으로 쓸 업무시설을 비롯해 호텔·판매시설과 전시장, 공연장 등 문화시설이 들어선다. 용적률은 800%, 건폐율은 60%를 적용한다. 전시장은 체험형 콘텐츠를 선보이며 공연장은 1800석 규모로 클래식과 오페라 등 다양한 공연이 가능하도록 짓기로 했다. 타워동 최상층에는 식당·카페 등을 갖춘 전망공간이 들어선다.

김창규 서울시 균형발전본부장은 "공공기여액 감면 없이 북측 타워동 최상층부에 전망공간을 설치한다. 약 13층(40m) 높이로 조성되는 포디움 정원은 당초 폐쇄형으로 계획했지만 오세훈 시장도 시민들이 자유롭게 이용할 수 있게 해줄 것을 요청했다"며 "전시장과 공연장도 영동대로 전면부에 설치해 시민 접근을 용이하게 했다"고 설명했다.

GBC 중앙에는 영동대로와 지상광장을 잇는 1만4000㎡ 규모 도심숲이 만들어진다. 민간개발 복합단지 내 녹지공간으로는 국내 최대 규모다. 서울광장(1만3207㎡)보다 큰 공간으로 영동대로 상부 지상광장(1만3780㎡)과 합하면 서울광장 2배 넓이의 시민 녹지공간이 생간다. 이곳 지하에는 영동대로 복합환승센터와 연계되는 복합 소비·문화공간 '그레이트 코트'가 들어선다.

쟁점이었던 공공기여액은 2336억원 증액하기로 합의했다. 2016년 합의할 당시 1조7481억원에서 1조9827억원으로 늘어난다. 105층 건립 계획을 전제로 특정 지정 용도를 정했지만 온전히 이행하기가 어려워지면서 기존 감면액은 전액 공공기여로 제공하기로 한 것이다. 특정 지정 용도는 폐지하지만 전시장 등 문화 시설을 규모 있게 설치·운영해 공공성을 높인다. 현대차그룹은 당초 교통개선대책에 추가해 국제교류복합지구 도로개선사업도 일부 추가로 제공하기로 했다.

서울시 관계자는 "공공기여 총량은 일반상업지역으로 용도지역 변경이 발생한 시점(2016년 5월)을 기준으로 한 것으로 용도지역 변경은 이미 이뤄졌고 이번 협상은 건축계획만 변경하는 사안"이라며 "(증액된) 2336억원을 현재 가치로 환산하면 4000억원 이상의 효과가 있다"고 설명했다.

현재 GBC 공공기여금은 영동대로 지하공간 복합개발, 잠실주경기장 리모델링 등 국제교류복합지구의 기반시설 구축과 주변 도로사업, 한강·탄천 수변공간 조성 등에 쓰이고 있다. 영동대로 지하 복합환승센터는 5개 철도 노선이 만나는 광역교통망 허브역할을 한다. 바뀌는 잠실주경기장은 전문체육인을 위한 훈련소·숙소, 시민 생활체육시설이 들어선다. 이밖에 삼성역 일대 교통체증 개선을 위한 도로개선 사업과 강남과 잠실을 연결하는 탄천 보행교 등도 신설된다.

GBC 사전협상은 2016년 완료됐고, 2019년 지구단위계획이 수립됐다. 이로 인해 공공기여액을 강북 균형발전 등에 활용하는 것은 불가능하다는게 서울시 측 설명이다. 서울 전역에 공공기여액을 활용하는 관련 규정은 2021년 이후 신규 지정된 지구단위계획부터 적용된다.

김창규 본부장은 "공공기여액 중 영동대로 사업에 1조3000억원, 약 60%가 투입될 예정이며 영동대로 복합개발은 2029년 말 준공될 예정"이라며 "현재 공공기여액의 약 25%를 투입해 영동대로, 잠실주경기장 리모델링 등 공사에 활용하고 있다"고 설명했다.

서울시는 2031년 말 준공을 목표로 사업을 추진한다. 이 부지는 2020년 5월 공사에 들어가 터파기 공사를 진행하고 있다. 지난달 기준 공정률은 5.6% 수준이다. 오는 3월 말까지 협상 결과를 반영한 도시관리계획(지구단위계획) 변경결정과 공공기여 이행협약서 체결 등을 진행할 예정이다. 올해 말까지 각종 영향평가와 건축변경 심의 등을 마친다는 계획이다.

주춤하던 현대차 GBC 사업이 다시 본궤도에 오르면 일자리 창출 등 효과가 상당할 것으로 예상된다. 공사비로 5조2400억원이 투입될 예정이다. GBC 개발을 통한 생산 유발 효과는 513조원, 고용창출이 146만명, 소득 유발효과는 70조원 이상으로 추산된다.

김창규 서울시 균형발전본부장은 "이번 추가협상으로 국제교류복합지구 핵심 부지에 시민 여가 공간을 대폭 확충한 새로운 랜드마크 건립을 계획했다"면서 "장기간 표류한 GBC 개발을 신속하게 추진해 도시의 새로운 성장동력이자 서울을 대표할 수 있는 상징적인 공간으로 완성할 것"이라고 말했다.